加入子女為聯名業主的潛在風險

小心加入子女為聯名業主的潛在風險

有無數家長想加入子女為聯名業主，以避免遺產承辦申請和繳納遺產執行稅，這是一個要非常小心考慮的事，因為很多潛在風險。

以下我將闡述這類產權轉移存在問題的主要原因，以及為什麼它們通常無法提供足夠的利益來降低風險和成本。

1.  隨時分割「聯權共有」業權(Severing a Joint Tenancy)

為了享受「長命契」的優點，很多時父母加入子女為聯名業主，原意是想在他們自己過身後，方便子女可以聯權共有人(joint tenants)身份直接簡易地獲得業權。但這做法的風險是在父母仍在生時，任何一方都可以隨時在不通知另一方的情況下分割「聯權共有」業權，變成「分權共有」(tenancy in common)，即是說父母未過身，便可以靜悄悄分走你部份財產，而且可能導致下面提及的一些風險。(我們已在另一篇文中解釋過「聯權共有」和「分權共有」這兩種聯名方式，在此不再重述)。

2.  遺產執行稅(Estate Administration Tax)和資產增值稅(Capital Gain Tax)

在權衡可節省的稅額與風險之後，您節省的稅款其實可能並不多。假設你有一個價值$100萬加元且無抵押貸款的房產，其遺產稅為$14,250加元。但是如果該房產並非您的自住物業(primary residence)，你在出售或過身時您便可能須要繳交資產增值稅，這稅額可能遠遠超過您應繳納的遺產稅。

3.  控制權：您對該房產做出任何決定或採取任何行動，必先取得您子女同意。

4.  按揭貸款：您的孩子可以在未經您同意的情況下抵押其名下的房產。雖然這種情況很少見，因為大多數貸款機構會拒絕此類交易，但這種情況仍有可能發生。

5.  婚姻權益：如果您的子女結婚後又分居，其分居的配偶可能會對您的房產產生或擁有權益。

6.  破產：如果您的子女無力償債，其房產份額可能將用於償還債務。

7.  分割和出售(Partition and Sale)：您的孩子有權對其名下的房產，以業主身份向法院申請出售該房產。

8.  多位子女：如果您有多個子女，但只有一個子女被加入為聯名業主，來避免遺囑認證(probate application)，而您亦打算在您過世後將房產價值平均分配給您所有子女，那您就靠該聯名子女願意真誠地執行你的意願，“做正確的事”，如果他們不這樣做，後人為了爭奪你的房產，只能對簿公堂，法律訴訟將是漫長而昂貴的，更破壞家人關係。 

9.  土地轉讓稅(Land Transfer Tax)：如果在加名時，父母和子女之間沒有簽信託協議，而同時如果您的聯名子女是首次購屋者(First Time Home Buyer)，該孩子將失去土地轉讓稅退稅(Land Transfer Tax Rebate)的資格。

10.  留置權(Liens)和其他擔保權益(Security Interests)：如果沒有信託協議，您子女的任何債權人，如果採取正確的措施，都可以對該子女在房屋中所佔份額，提出索還債務訴訟。

如何降低風險

您可以與聯名子女簽訂一份信託協議書(Trust Agreement)，表明他們以信託形式為您持有房產，並且他們僅以聯權業主身份，以享受生存者權利(right of survivorship)。 但請注意這種安排並不一定能避免遺產稅。它只能避免出售房屋時需要進行遺產認證(probate application)。

即使您已簽訂信託協議，您的聯名子女亦也可能令您涉及房產相關的訴訟。一旦發生訴訟，任何人都無法獨善其身。即使您最終勝訴，您可能已經花費了數千元的律師費，而這些費用將無法收回。