「聯權共有」 和「分權共有」 的含義

「聯權共有」(Joint Tenancy) 和「分權共有」(Tenancy in Common) 的含義

當超過一個買家簽物業買賣協議時，您的律師必會問買家想以「聯權共有」還是「分權共有」的型式持有該房產。

我先簡單解釋一下土地法中「聯權共有」和「分權共有」的含義。

在「聯權共有」中，聯權業主(Joint Tenants) 同時擁有該房產的全部業權份額，沒有所謂個人佔有的份額。所有業主同時「聯權共有」整棟房產。各聯權業主的業權不能分割。有人說: 聯權業主擁有「均等」業權，這可說是不準確的說法，因為他們同時共同擁有該物業的全部業權。因此，每個聯權業主不能隨意賣掉「自己的份額」。該物業業權必須由全部聯權業主一齊出售或轉讓。

相反，「分權共有」(Tenancy in Common) 對財產的業權大小可以不同，尤如公司股份制。例如，當只有兩個分權業主(Tenants in Common)時，並假設他們出資一樣金額，每個分權業主可以擁有 50% 的業權。朋友們經常合作投資房產。他們需要明確劃分各人業權份額，因為每位投資者可能投資金額不同，業權比例亦因應投資額而不同。更重要的是，每個分權業主都可以按照自己的意願處理自己的份額。分權業主可以將自己的份額出售給其他人，或透過遺囑將其傳給繼承人。當透過「分權共有」方式擁有物業時，建議分權業主簽訂「共有協議」(Co-ownership Agreement)，以明確列明每個業主的角色和責任。您的律師可以協助您制訂協議書。

此外，「聯權共有」的特點是「尚存者取得權」(right of survivorship)。當其中一位聯權業主死亡時，他的業權將自動轉移給仍然在生的聯權業主。這就是俗稱的「長命契」，亦就是為什麼大多數已婚夫婦都以聯權共有的方式擁有房產。當配偶過世時，所有業權會自動落到仍然在生的一方手中。這在法律上被稱為「尚存者取得權」。作為尚存者，他或她可以讓律師提出「尚存者取得權申請」，刪除已故聯權業主的名字，以便尚存的聯權業主將來可以輕鬆處理該物業。

此外，「聯權共有」是一個極好的遺產規劃工具，當一位聯權業主死亡時，物業業權不需要經過法庭的遺囑承辦手續，因為所有權已經落入尚存者（通常是配偶）手中，節省遺產管理稅(Estate Administration Tax)。 但是，當分權業主去世時，他的所有權份額將自動成為他的遺產，並需經遺囑承辦處理。

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